🍑🏘 NUDISMO INMOBILIARIO
Y EL PODER DE LA DEUDA 📈🏦
Desnudamos un piso avión 🏠✈️
Comprado a finales de 2021 en 69K€ en estado ruinoso
Nos ofrece una R.Bruta ➡️ 9,7%
Y os traemos un 💥BONUS💥 🎰
✅¿Que impacto tiene cambiar el % de endeudamiento sobre los números?
🧵1/14
Y EL PODER DE LA DEUDA 📈🏦
Desnudamos un piso avión 🏠✈️
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✅¿Que impacto tiene cambiar el % de endeudamiento sobre los números?
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🏠EL ACTIVO🏠
📍Villaverde, Madrid
➡️ 57 m2
➡️ 3 sin ascensor
➡️ Salón, Cocina, 3 🛌, 1🛁
➡️ Luminoso, buena orientación
➡️ Terraza
➡️ ITE pasada, pero con previsión de derrama para fachada
📍Villaverde, Madrid
➡️ 57 m2
➡️ 3 sin ascensor
➡️ Salón, Cocina, 3 🛌, 1🛁
➡️ Luminoso, buena orientación
➡️ Terraza
➡️ ITE pasada, pero con previsión de derrama para fachada
💰COMPRA y FINANCIACIÓN💰
💵Precio del piso 69.000€
📋Tasación 87.000€
🏦Hipoteca 66.731€
⏳30 años | Tipo= 1,2% fijo
💸Desembolso total 28.599€
⚠️Disclaimer
Ganga reservada en 10/21
Derrama de fachada prevista
⚠️No encontramos oportunidades en estos niveles desde 10/21
💵Precio del piso 69.000€
📋Tasación 87.000€
🏦Hipoteca 66.731€
⏳30 años | Tipo= 1,2% fijo
💸Desembolso total 28.599€
⚠️Disclaimer
Ganga reservada en 10/21
Derrama de fachada prevista
⚠️No encontramos oportunidades en estos niveles desde 10/21
💥🏦EL PODER DE LA DEUDA 🏦 💥
El motivo principal por el que invertimos en ladrillo es la posibilidad de apalancar a bajo coste, acelerar el crecimiento de flujos de caja y reinvertir🚀
Te explicamos como varía la foto según el porcentaje de deuda al que accedas
Números 📈👇
El motivo principal por el que invertimos en ladrillo es la posibilidad de apalancar a bajo coste, acelerar el crecimiento de flujos de caja y reinvertir🚀
Te explicamos como varía la foto según el porcentaje de deuda al que accedas
Números 📈👇
Para ello vamos a utilizar 3️⃣ escenarios
1️⃣LTV = 70% Escenario real con 70% de deuda sobre proyecto final
2️⃣LTV = 50% Deuda de un 50% sobre coste del proyecto en T=0
3️⃣LTV = 0% Compra sin hipoteca
*LTV = Ratio anglosajón "Loan To Value" (Nominal Préstamo/Valor proyecto)
1️⃣LTV = 70% Escenario real con 70% de deuda sobre proyecto final
2️⃣LTV = 50% Deuda de un 50% sobre coste del proyecto en T=0
3️⃣LTV = 0% Compra sin hipoteca
*LTV = Ratio anglosajón "Loan To Value" (Nominal Préstamo/Valor proyecto)
💈ELEMENTOS FIJOS💈
El endeudamiento entra en juego en los cálculos de rentabilidad y caja neta.
Los factores de ingresos y coste de proyecto son comunes siempre:
🔹Coste proyecto completo = 95.330€
🔹Ingresos brutos anuales = 8.700€
🔸R.Bruta 9,7%
Los tomamos como base
El endeudamiento entra en juego en los cálculos de rentabilidad y caja neta.
Los factores de ingresos y coste de proyecto son comunes siempre:
🔹Coste proyecto completo = 95.330€
🔹Ingresos brutos anuales = 8.700€
🔸R.Bruta 9,7%
Los tomamos como base
1️⃣📈PROYECTO REAL CON LTV=70% 📊
Las métricas más importantes
🔹✅Cash a desembolsar 28.599€
🔹Caja mensual 406€
🔸R.Neta 7,06%
🔸✅ROE 23,5%
🔸✅Cash On Cash 17,04%
➡️Para cubrir gastos anuales necesitarás un 44% de ocupación
🚁Riesgo en ciudades con baja demanda alquiler
Las métricas más importantes
🔹✅Cash a desembolsar 28.599€
🔹Caja mensual 406€
🔸R.Neta 7,06%
🔸✅ROE 23,5%
🔸✅Cash On Cash 17,04%
➡️Para cubrir gastos anuales necesitarás un 44% de ocupación
🚁Riesgo en ciudades con baja demanda alquiler
2️⃣📈ESCENARIO LTV=50%📊
🔹⬆️Cash a desembolsar 47.665€
🔹⬇️Costes mensuales totales 256€
🔹⬆️Caja mensual 469€
🔸⬆️R.Neta 7,30%
🔸⬇️ROE 18,2%
🔸⬇️Cash On Cash 11,81%
🔹⬇️Para cubrir gastos necesitas un 35,3% de ocupación
❔Caja mes +63€ aportando 19k€ adicionales
🔹⬆️Cash a desembolsar 47.665€
🔹⬇️Costes mensuales totales 256€
🔹⬆️Caja mensual 469€
🔸⬆️R.Neta 7,30%
🔸⬇️ROE 18,2%
🔸⬇️Cash On Cash 11,81%
🔹⬇️Para cubrir gastos necesitas un 35,3% de ocupación
❔Caja mes +63€ aportando 19k€ adicionales
3️⃣📈 ESCENARIO LTV= 0%📊
Comprando al contado
🔹Cash a desembolsar=95.330€
🔹✅Costes mensuales totales= 98 €
🔹✅Flujo de caja mensual =627€
🔸⬆️R.Neta 7,89%
🔸ROE 7,89%
🔸Cash On Cash 7,89%
🔹✅Cubres gastos con un 13,5% de ocupacion
❌Desembolsas 3X veces más dinero💵
Comprando al contado
🔹Cash a desembolsar=95.330€
🔹✅Costes mensuales totales= 98 €
🔹✅Flujo de caja mensual =627€
🔸⬆️R.Neta 7,89%
🔸ROE 7,89%
🔸Cash On Cash 7,89%
🔹✅Cubres gastos con un 13,5% de ocupacion
❌Desembolsas 3X veces más dinero💵
Tú nivel de deuda vendrá dado por 2️⃣ factores
1️⃣El techo
Lo marca el banco, con la máxima deuda a concederte (~35% Salario Bruto)
⚠️Medido como cuota mensual, NO importe total
Para el banco es lo mismo A y B
A.Cuota 600€/m | P: €100k|⏳10a
B.Cuota 600€/m | P: €300k|⏳30a
1️⃣El techo
Lo marca el banco, con la máxima deuda a concederte (~35% Salario Bruto)
⚠️Medido como cuota mensual, NO importe total
Para el banco es lo mismo A y B
A.Cuota 600€/m | P: €100k|⏳10a
B.Cuota 600€/m | P: €300k|⏳30a
2️⃣El suelo
Lo marca tu mentalidad y situación
Conozco inversores con +€2M de deuda durmiendo a pierna suelta y otros que necesitan amortizar la hipoteca de su casa para estar tranquilos
Dormir con mucha o poca deuda lo determinas solo tú. Familia, trabajo, futuro, edad
Lo marca tu mentalidad y situación
Conozco inversores con +€2M de deuda durmiendo a pierna suelta y otros que necesitan amortizar la hipoteca de su casa para estar tranquilos
Dormir con mucha o poca deuda lo determinas solo tú. Familia, trabajo, futuro, edad
🏦✅Si tienes altas expectativas de crecimiento patrimonial y flujos de caja vía pisos necesitarás mucha deuda
🏦❌Si tienes patrimonio de sobra, prefieres más flujo de caja por inmueble o te da gangrena tratar con los bancos, la opción sin deuda tiene sentido
🏦❌Si tienes patrimonio de sobra, prefieres más flujo de caja por inmueble o te da gangrena tratar con los bancos, la opción sin deuda tiene sentido
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